业主认为楼房腰线影响采光，拆？不拆！

在购买新楼盘的新房时，经常会见到制作精良、按比例复刻的沙盘模型，便于楼盘销售向购房者直观地展示楼盘，使购房者提前了解到所购买的房屋的地理位置、周边配套设施等重要信息。而购房者可能忽略的某些细节，发现后能不能说自己不知情也未同意呢？

今天所分享的案例就是一起关于业主自称不知情的情况下，开发商在顶层外部安装外部腰线和顶棚影响其采光的预售商品房合同纠纷。业主要求开发商拆除腰线和顶棚或赔偿未拆除造成的损失的诉请合理吗？

案情回放

购买新房时，吴先生对自己要购买的新房非常满意，当场签订了预售合同，并按约支付了全部购房款。

结果后来吴先生却发现，他所购房屋楼栋的2层及次顶层外部均安装了外部腰线，并在楼栋顶层安装了顶棚。吴先生认为，开发商友宏置业有限公司在未经其同意也未提前告知的情况下安装了腰线及顶棚，严重影响采光及视野。

吴先生将友宏置业有限公司起诉至上海青浦法院，要求其拆除上述腰线及顶棚，或是补偿未能拆除的损失。

吴先生诉称

吴先生认为，开发商在销售房屋时，从未向自己告知楼栋外部会安装腰线及顶层的顶棚，而且双方合同也未披露任何与该腰线及顶棚有关的信息。因存在装饰腰线、顶棚及房屋质量问题等诸多情况，自己直至开庭，仍未能成功收房。开发商严重违反合同约定，应予拆除腰线和顶棚或补偿自己其未能拆除的损失。

开发商辩称

开发商友宏置业有限公司不同意吴先生的诉请。首先，腰线及顶棚作为外立面部分，可以通过模型的方式直观体现给购房人。开发商已经按照施工图制作了沙盘模型，模型直观、清晰地展示了腰线与顶棚，开发商实际交付的建筑物与图纸、与模型均一致，开发商已经履行了告知义务。

其次，开发商施工是合法合规的。楼房腰线及顶棚作为外立面部分，涉及整幢楼全体业主利益，依据相关法律规定，涉及改建建筑物事项的，应当经专有面积、人数通过四分之三的业主表决同意，该前提条件在本案中亦不具备。

而且，吴先生已签署交房通知书，开发商也会在其义务范围内对房屋内部存在的质量瑕疵问题进行维修。腰线对购房者的日常居住生活影响十分有限，而顶棚同样不会对购房者的使用产生任何影响。

法院认为

吴先生和友宏置业有限公司所签署的《上海市商品房预售合同》，合法有效，双方均应切实履行。吴先生已付清合同约定的购房款，开发商亦应向吴先生交付符合合同约定的房屋。

双方签订的预售合同中并未标明房屋楼栋外立面有装饰腰线及顶棚的设置，但在开发商提供的施工图、售楼书及销售现场的沙盘模型上均可见房屋设有装饰腰线及顶棚。

不论这些沙盘模型是要约还是要约邀请，都是对吴先生购买房屋作出判断前进行选择和考量的参考因素之一。作为购房人吴先生，应当知晓所购房屋的楼层室号在沙盘模型上的位置和与腰线及顶棚的距离，应当知晓腰线顶棚与所购房屋因位置距离上的关系可能产生的遮挡影响，此非须具备特殊专业技能或知识才能预见的事项。

在此基础上，吴先生自愿选择购房，开发商亦按施工图、售楼书及沙盘模型展示的房屋进行交付，现吴先生以开发商未告知腰线及顶棚遮挡影响之不利因素、未按约交付房屋为由，主张拆除腰线或顶棚，没有法律或合同依据，法院难以支持。

综上，在开发商不存在违约交付的前提下，吴先生主张的拆除腰线或顶棚及替代补偿的诉请均难以支持。

法官说法

购房者除关注房屋内部质量问题外，也越来越关注楼栋外部构造或小区外部环境对房屋居住使用的影响。本案开发商已经在售楼处设置了沙盘模型，直观展示预售楼房的外观，尽到充分的告知与说明义务。

法官提醒购房者在选购时应慎重考虑，装饰腰线及顶棚的位置及可能产生的遮挡影响均属于可以预见的事项，购房者在签约前应综合考虑以上各种因素可能带来的影响，在可接受范围内谨慎签约，以免引发后续纠纷。

（文中当事人系化名）

主审法官 | 徐冬梅

撰稿 | 高　原

编辑 | 崔缤予

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